Het Spaanse Hooggerechtshof heeft het nationale register voor kortetermijnverhuur (bekend als het NRA) nietig verklaard. Dit register was door de centrale overheid van Madrid ingevoerd voor toeristische en andere korte termijn verhuur via digitale platforms zoals Airbnb en Booking.
Legaal online aanbieden van korte termijn verhuur werd vanaf juli 2025 alleen mogelijk na een NRA registratie bij het plaatselijk bevoegde Eigendomsregister. Platforms waren ook verplicht dit te controleren en hadden publikaties zonder NRA te blokkeren.
De autonome regios hebben de nationale NRA registratie aangevochten omdat niet Madrid maar de regionale regeringen daartoe bevoegd zouden zijn. Het Hof geeft hun un gelijk.
Gronden voor vernietiging van het NRA systeem zijn terug te vinden in het advies dat de Raad van State in december 2024 al aan de regering in Madrid gaf. Diens kritiek betrof het navolgende:
De regering baseerde de NRA registratie op de EU-verordening 2024/1028. Deze verordening vereist weliswaar gegevens uitwisseling en coördinatie maar verplicht niet tot een nationaal register als dat van de NRA. Voor een beperking van een economische activitet, te handhaven middels sancties, is een door voldoende politieke partijen ondersteunde wet nodig en niet het Koninklijk Besluit als voor het NRA gegeven werd.
Het werkelijk doel van het NRA systeem is registratie voor controle van korte termijn verhuur en niet de publikatie van een zakelijk recht, waartoe het Eigendomsregister dient. De NRA registratie past daarom niet bij de doelstelling, aard en bevoegdheid van het Eigendomsregister. In wezen is publikatie in dit register immers vrijwillig (uitzonderingen zoals hypothecaire lasten daargelaten ). Ook de jaarlijse rapportage van verhuurinformaie die vóór maart 2026 moest worden verricht, paste om die reden volgens de Raad van Staten niet bij de functie van Eigendomsregisters.
De EU verordening gaf bovendien ook al aan dat een module (aard van verhuur) niet aan méér dan één de activiteit toestaande registratie procedure mag worden onderworpen.
De regering had veel haast met invoering van het registratie systeem: aanvankelijk werd geprobeerd het begin 2025 in werking te laten treden, wat uiteindelijk een half jaar is opgeschoven. Dit terwijl de EU verordening de tijd gaf tot uiterlijk 20 mei 2026.
De hamvraag is nu: wat houdt de beslissing van het Hof nu concreet in voor de verhuurder?
Is het NRA geschorst (vanwege een formeel gebrek ) of geweigerd: er is nu geen reden meer voor doorgaan met correctie of bezwaar daartegen. Het NRA is niet meer afdwingbaar en de platforms kunnen publikatie niet meer weigeren vanwege het ontbreken ervan. Als de NRA schorsing of weigering werd veroorzaakt door onmogelijke toestemming van de vereniging van eigenaren voor de verhuur of door regionale/gemeentelijke beperking blijft dit van belang. Dan is aandacht nodig voor de gevolgen daarvan tegenover andere autoriteiten als het Eigendomsregister: de regionale/autonome autoriteit en de gemeente. De sancties vanuit die hoek blijven mogelijk.
Wanneer schade vanwege de schorsing of weigering aantoonbaar is en de schade een aantoonbaar gevolg is van de weigering of schorsing kan de staat aansprakelijk worden gesteld. Bedenk wel dat de reden voor de weigerig of schorsing in de overweging van de rechter zal worden meegenomen. Bovendien bestaat deze mogelijkheid maar gedurende 1 jaar.
Minder gecompliceerd is de terugvordering van de betaalde kosten voor de NRA registratie. De grond voor de betaling ervan is weggevallen en dat geeft recht op vergoeding ervan.
De platforms: zij kunnen niet meer eisen dat de NRA aanwezig is als voorwaarde voor adverteren. Blokkeren van online advertenties op basis van het ontbreken van de NRA hebben hun basis daarvoor verloren door de uitspraak van het Hof.
Is de advertentie van de verhuur door de platforms geblokkeerd vanwege de schorsing of weigering: vorder dan van het platform dat de blokkering wordt opgeheven vanwege de vernietiging van het NRA systeem.
Wat blijft: de Verordening EU 2024/1028 blijft van kracht.
Platforms blijven verplicht gegevens van gastheren en verblijven te verzamelen en over te dragen aan de nationale autoriteit. Hun verificatie van het regionale toeristische registratienummer blijft vereist. In de regio van Valencia is dit bijvoorbeeld het VUT nummer voor toeristische vakantiewoning. Andere modules kennnen andere codes. Voor de verhuurder houdt dit in dat de registratie bij de autonome autoriteit van Toerisme correct moet zijn en dat de gegevens van de verhuur in het SES systeem van het ministerie van binnenlandse zaken moeten worden geregistreerd om online publikatie in stand te kunnen houden.
Voorafgaand aan online publikatie blijft het dus van belang te controleren of aan de regionale normen is voldaan. Via de gegevens uitwisseling middels de nationale SES registratie van juli 2025 die in stand blijft, blijft het strenger toezicht daarop in stand.
Het Hooggerechtshof heeft de discussie over toeristische verhuur niet beëindigd. Het heeft deze enkel terug verwezen naar de autonome regios waar het eerder al thuishoorde. Er is in wezen geen norm verdwenen: deze wordt alleen weer vanaf een andere, de regionale, balie, toegepast.
Vakantieverhuur is dus zeker niet eenvoudiger of vrij van controle vanwege de vernietiging van de NRA plicht.
Spanje wil en kan nog steeds de kortetermijnverhuur onder controle houden, maar deze is versnipperd; er is controle middels Europese regels, staatscoördinatie (o.a. via SES registratie), regionale bevoegdheden op het gebied van toerisme, gemeentelijke beperkingen en statuten van verenigingen van eigenaren.
Advertenties zonder geldig VT-nummer blijven verboden en de regionale overheid behoudt haar controlebevoegdheden en mogelijkheid tot sanctioneren. De staat blijft mede toezicht houden, nu niet meer vanuit de NRA registratie maar wel nog vanuit de uitwisseling van de verhuurgegevens middels het SES systeem en vanuit de controle plicht van de platforms, wat in stand zal blijven.
Onduidelijk is nu nog wat er gebeurt met de jaarlijkse rapportageverplichtingen die verbonden waren aan het NRA systeem. Vanaf januari 2026 werd van eigenaren met een geregistreerd nummer voor kortetermijnverhuur verwacht dat ze jaarlijks bij het Eigendomsregister een formulier zouden indienen van alle kortetermijnverhuur, of zelfs ook van het ontbreken ervan, gedurende het voorgaande kalenderjaar Het niet indienen van dit formulier vóór maart 2026 kon leiden tot intrekking van het NRA en dus tot het onmogelijk worden van publikatie op de digitale platforms. Nu de staat onbevoegd is verklaard de NRA registratie op te leggen, is het onduidelijk hoe zij een jaarlijkse verklaring kan vereisen gekoppeld aan een registratienummer dat geen rechtsgeldigheid meer heeft.
De verhuurders wachten nu opnieuw op opheldering nadat de regels met zo veel spoed zijn ingevoerd, in brede discussie multi interpretatie ontvingen, zijn aangevochten, en nu gedeeltelijk nietig zijn verklaard.
Het geheel hiervan maakt de regionale lappendeken waar de registratie procedure nu toe is beperkt er voor verhuurders niet duidelijker op.
Heel deze episode maakt wel alsmaar duidelijker dat vaak onderschat wordt hoe belangrijk de juiste juridische begeleiding van investering in onroerend goed in Spanje geworden is.
Tal van aspecten zullen nog altijd te beoordelen zijn wat voor iedere regio, ieder gebouw en ieder perceel andere conclusies geven kan.
Goede juridische begeleiding zal zich daarom minimaal hebben te richten op:
- het volgens regionale normen toegestaan zijn van de vakantie verhuur;
- het bestaan van gemeentelijke beperking gedurende bepaalde periode of in bepaalde zones;
- eventuele beperking van verhuur vanwege nationale, regionale of gemeentelijk vereiste karakteristieken van het (te verhuren) gebouw of het perceel;
- vereiste vergunningen nodig voor verkrijging van de verhuurvergunning.
Goede investering blijft het toch altijd waard aandacht te geven aan intensieve voorbereiding met een loep die zich richt op ieder eraan verbonden aspect. Dat lijkt kosten mee te brengen maar echt het tegendeel is waar
Tot slot voor wie deze publikatie te veel van het goede wordt: het kan altijd erger: kijk maar eens naar “the legendary permit A38” uit “Asterix conquers Rome”….