Een woning in Spanje verkopen terwijl je in het buitenland woont, lijkt op het eerste gezicht misschien eenvoudig. Een koper vinden, een prijs afspreken, bij de notaris tekenen en het geld ontvangen. Klaar, toch?
Nou, niet helemaal.
Een woning verkopen in Spanje als niet-ingezetene brengt een reeks juridische, fiscale en praktische stappen met zich mee die gemakkelijk voor problemen kunnen zorgen wanneer je alles uitstelt tot de week voor de overdracht. Het Kadaster en het Eigendomsregister kunnen niet overeenkomen met de werkelijke situatie. Een oude hypotheek kan nog steeds als last ingeschreven staan. Het zwembad dat je jaren geleden hebt laten bouwen, is misschien nooit correct geregistreerd. En dan is er nog de bekende inhouding van 3%, die meer verwarring veroorzaakt dan bijna wat dan ook.
We zien vrij vaak hetzelfde patroon: de woning zelf kan perfect verkocht worden, maar een probleem dat maanden eerder opgelost had kunnen worden, komt pas aan het licht wanneer er al een koper klaarstaat om te tekenen.
Daarom bereiden wij een verkoop liever voor voordat alles dringend wordt. In deze gids leggen wij de belangrijkste juridische documenten, belastingen, kosten en praktische aandachtspunten uit die je moet begrijpen wanneer je Spaans vastgoed verkoopt terwijl je in het buitenland woont.
Kan een niet-ingezetene een woning in Spanje verkopen?
Ja. Je hoeft geen fiscaal inwoner van Spanje te zijn om een woning in Spanje te verkopen.
In grote lijnen bestaat het proces normaal gesproken uit het controleren van de juridische status van de woning, het verzamelen van de documenten, het vinden van en onderhandelen met een koper, het ondertekenen van een reserveringsovereenkomst of koopcontract, het passeren van de verkoop bij een Spaanse notaris en het afhandelen van de belastingen die uit de verkoop voortvloeien.
Het belangrijkste verschil voor een verkoper die niet in Spanje woont, is niet of je kunt verkopen. Dat kan absoluut. Het verschil is dat bepaalde belastingregels specifiek op jou van toepassing zijn, met name de inhouding van 3% op de verkoopprijs.
In het buitenland wonen kan ook de praktische kant ingewikkelder maken. Documenten moeten worden opgevraagd, certificaten aangevraagd, banken gecontacteerd en termijnen gerespecteerd. Wanneer meerdere personen eigenaar zijn, moet iedere eigenaar tekenen of correct vertegenwoordigd worden.
Niets daarvan is onmogelijk. Integendeel. Maar een goede voorbereiding maakt een heel groot verschil.
Wat moet je controleren voordat je de woning te koop zet?
Voordat je een bod accepteert, en liefst zelfs voordat je de woning op de markt brengt, raden wij aan om een juridische en technische basiscontrole uit te voeren.
Begin met het Eigendomsregister. Sta je correct als eigenaar ingeschreven? Komt de omschrijving van de woning overeen met wat je denkt te bezitten? Zijn er hypotheken, beslagen, erfdienstbaarheden of andere geregistreerde lasten?
Een oude hypotheek verdient extra aandacht. Het aflossen van de lening betekent niet automatisch dat de hypotheek uit het Eigendomsregister verdwenen is. De schuld kan nul zijn terwijl de hypothecaire inschrijving daar nog steeds rustig blijft staan, klaar om iedereen op het slechtst mogelijke moment te verrassen.
Je moet ook de gegevens van het Eigendomsregister vergelijken met die van het Catastro en met de feitelijke situatie van de woning. Verschillen in oppervlakte, grenzen, bebouwing of gebruik komen in Spanje regelmatig voor.
Een klein verschil hoeft een verkoop niet noodzakelijk tegen te houden. Een groter verschil kan bijkomend technisch of juridisch werk vereisen. Voor landelijk vastgoed en percelen waarvan de exacte grenzen niet duidelijk zijn, leggen wij in ons artikel over nieuwe technieken voor het registreren van perceelgrenzen uit waarom geogerefereerde informatie zo belangrijk kan zijn.
Kijk vervolgens naar de woning zelf.
Is er een terras afgesloten? Is er een aanbouw gebouwd? Is er een zwembad aangelegd? Is een garage veranderd in een slaapkamer, of een berging bij de woning getrokken?
Soms is alles legaal, maar zijn de registers nooit bijgewerkt. Soms is een administratieve regularisatie nodig. En soms is er een echt stedenbouwkundig probleem dat zorgvuldig onderzocht moet worden.
Dit is een van de redenen waarom een bouwkundige inspectie in Spanje ook vóór een verkoop nuttig kan zijn, en niet alleen vóór een aankoop. Wanneer je zelf een technisch probleem ontdekt, heb je tijd om te beslissen wat je ermee doet. Wanneer de bouwkundige van de koper het ontdekt, is dat meestal iets minder comfortabel.
Controleer ook:
- onbetaalde bijdragen aan de gemeenschap van eigenaars;
- openstaande lokale belastingen;
- bijzondere bijdragen die door de gemeenschap van eigenaars zijn goedgekeurd;
- onopgeloste stedenbouwkundige of ontwikkelingskwesties;
- verschillen tussen de feitelijke woning en de geregistreerde of kadastrale omschrijving.
Doe dit vroeg. Echt, doe dit vroeg. Zodra een koper een aanbetaling heeft gedaan, voelt ieder probleem ineens twee keer zo dringend.
Documenten die je nodig hebt om een woning in Spanje te verkopen
De exacte documentatie hangt af van de woning, de locatie en je persoonlijke situatie, maar een niet-ingezeten verkoper heeft normaal gesproken de meeste van de volgende documenten nodig:
- de eigendomsakte, waaruit blijkt hoe je de woning hebt verkregen;
- een Spaans fiscaal identificatienummer, normaal gesproken een NIE voor een buitenlandse natuurlijke persoon;
- een geldig paspoort of identiteitsdocument;
- een geldig en correct geregistreerd energieprestatiecertificaat, wanneer dat wettelijk vereist is;
- een recente IBI-aanslag of betalingsbewijs;
- de kadastrale referentie en relevante kadastrale informatie;
- een verklaring over schulden aan de gemeenschap van eigenaars, tenzij de koper uitdrukkelijk afstand doet van die verplichting;
- informatie over de hypotheek, wanneer er een lening of geregistreerde hypotheek bestaat;
- facturen en bewijsstukken van in aanmerking komende aankoopkosten of investeringen;
- een geldige volmacht, wanneer je niet persoonlijk bij de overdracht aanwezig bent.
Afhankelijk van de Autonome Regio, de gemeente en het type woning kunnen aanvullende documenten nodig zijn, zoals documenten over bewoning of stukken over de stedenbouwkundige status van de woning.
Wij raden ook aan om oude aankoopdocumenten en facturen ruim vóór de verkoop te verzamelen. Dat klinkt niet bepaald spannend, we weten het. Maar facturen van tien jaar geleden worden plotseling erg interessant wanneer ze invloed kunnen hebben op de berekening van je belastbare winst.
Het doel is eenvoudig: wanneer de koper, de bank of de notaris om een document vraagt, moet je weten waar het is.
De 3%-inhouding voor niet-ingezeten verkopers
Dit is een van de belangrijkste onderdelen van een huis verkopen in Spanje als niet-ingezetene.
Wanneer een woning van een niet-ingezetene wordt verkocht, moet de koper normaal gesproken 3% van de overeengekomen verkoopprijs inhouden en dat bedrag met Modelo 211 aan de Spaanse belastingdienst betalen.
Waarom?
Omdat de Spaanse belastingdienst deze inhouding gebruikt als vooruitbetaling op de mogelijke belasting die de niet-ingezeten verkoper over de verkoop verschuldigd is.
Laten we een eenvoudig voorbeeld nemen.
Je verkoopt je Spaanse woning voor €400.000.
De koper houdt normaal gesproken in:
€400.000 × 3% = €12.000
Dat betekent dat je, afgezien van andere verrekeningen bij de overdracht, €388.000 ontvangt in plaats van het volledige bedrag van €400.000 rechtstreeks van de koper.
Het belangrijkste punt is dit: die €12.000 is niet automatisch je definitieve belastingbedrag.
De 3% wordt berekend over de overeengekomen tegenprestatie voor de woning. Niet over je winst. Niet over het bedrag dat overblijft na aflossing van een hypotheek. En het betekent ook niet dat je werkelijke vermogenswinstbelasting 3% bedraagt.
Het is simpelweg een vooruitbetaling.
De koper moet het ingehouden bedrag aan de Spaanse schatkist betalen, normaal gesproken via Modelo 211 binnen één maand na de overdracht, en moet jou een bewijs van die betaling geven.
Daarna bereken je je werkelijke belastbare winst en geef je de verkoop aan via Modelo 210.
Wanneer je uiteindelijke belasting hoger is dan het ingehouden bedrag, betaal je het verschil.
Wanneer je uiteindelijke belasting lager is, kun je terugbetaling van het teveel ingehouden bedrag aanvragen.
Stel bijvoorbeeld dat er €12.000 is ingehouden, terwijl je uiteindelijke vermogenswinstbelasting €9.500 bedraagt. Het verschil van €2.500 kan dan mogelijk worden teruggevraagd.
Daarom mogen we de 3%-inhouding nooit verwarren met de definitieve belasting. We zeggen het nog een keer, omdat dit misverstand eerlijk gezegd ongelooflijk vaak voorkomt.
Bij de verkoop van een woning loopt de termijn voor Modelo 210 normaal gesproken gedurende drie maanden nadat eerst één maand is verstreken vanaf de datum van verkoop.
Onze uitgebreide gids, Model 210 stap voor stap uitgelegd, met voorbeelden, gaat dieper in op de werking van dit formulier.
Vermogenswinstbelasting bij de verkoop van Spaans vastgoed
De volgende vraag is meestal: hoeveel belasting moet ik uiteindelijk betalen?
Voor een niet-ingezetene wordt de vermogenswinst uit de verkoop van Spaans vastgoed momenteel belast tegen 19% onder de Spaanse belastingregels voor niet-ingezetenen.
De vereenvoudigde berekening is:
Overdrachtswaarde − aangepaste verkrijgingswaarde = mogelijke belastbare winst
Maar wat betekent dat precies?
De overdrachtswaarde begint normaal gesproken met de verkoopprijs en kan worden verminderd met bepaalde kosten en belastingen die rechtstreeks verband houden met de verkoop en die door jou als verkoper zijn betaald.
De verkrijgingswaarde begint normaal gesproken met het bedrag dat je voor de woning hebt betaald en kan bepaalde belastingen en aankoopkosten omvatten, evenals in aanmerking komende investeringen en verbeteringen.
Een eenvoudig voorbeeld.
Je verkoopt voor €400.000.
Je hebt €20.000 aan in aanmerking komende verkoopkosten, waardoor de overdrachtswaarde €380.000 bedraagt.
Je oorspronkelijke aankoopprijs, erkende aankoopkosten en in aanmerking komende verbeteringen leiden tot een aangepaste verkrijgingswaarde van €330.000.
De vereenvoudigde belastbare winst is dan:
€380.000 − €330.000 = €50.000
Bij een belastingtarief van 19% bedraagt de belasting:
€50.000 × 19% = €9.500
Omdat de koper al €12.000 heeft ingehouden op grond van de 3%-regel, zou je in dit vereenvoudigde voorbeeld het verschil van €2.500 kunnen terugvragen.
In de praktijk kunnen zaken ingewikkelder zijn.
Een woning die verhuurd is geweest, kan aanpassingen wegens afschrijving vereisen. Daardoor kan de verkrijgingswaarde die voor de fiscale berekening wordt gebruikt lager worden. Dit is belangrijk en wordt soms over het hoofd gezien. Bepaalde verbeteringen kunnen wel meetellen, terwijl gewone reparaties en onderhoud fiscaal anders behandeld worden. Ook voor oudere aankopen kunnen bijzondere berekeningen gelden.
Dus ja, bewaar je facturen. Die saaie map in de kast kan uiteindelijk geld waard zijn.
Het belangrijkste is dat je de vermoedelijke winst berekent voordat je een bod accepteert. Alleen de verkoopprijs kennen zonder te weten wat je netto overhoudt, is maar de helft van het verhaal.
Kunnen bepaalde niet-ingezeten verkopers in aanmerking komen voor een belastingvrijstelling?
Soms wel.
Bepaalde niet-ingezeten belastingplichtigen die in een andere EU-lidstaat wonen, of in een in aanmerking komende EER-staat waarop de relevante regels voor fiscale bijstand van toepassing zijn, kunnen mogelijk gebruikmaken van een vrijstelling wegens herinvestering bij de verkoop van een woning die hun hoofdverblijfplaats in Spanje was.
In grote lijnen kan dit van toepassing zijn wanneer aan de voorwaarden van de Spaanse regeling voor herinvestering in een hoofdverblijfplaats wordt voldaan en de opbrengst wordt geherinvesteerd in een nieuwe hoofdverblijfplaats.
De voorwaarden zijn streng.
De woning moet volgens de toepasselijke regels kwalificeren als hoofdverblijfplaats, het land waar de verkoper woont is relevant, aan de herinvesteringsvoorwaarden moet worden voldaan en ook de procedurele kant vereist aandacht.
Dit is dus geen algemene vrijstelling voor iedere buitenlandse verkoper. Absoluut niet.
Maar wanneer de Spaanse woning je hoofdverblijfplaats was en je naar een andere vaste woning verhuist, controleer dit dan vóór de verkoop en niet achteraf. Het kan een aanzienlijk verschil maken.
Ook kunnen bijzondere overgangsregels van toepassing zijn op bepaalde oudere woningen, met name in sommige gevallen waarin het vastgoed vóór eind 1994 is verkregen.
Wat is de plusvalía municipal?
De plusvalía municipal is een lokale belasting die formeel bekendstaat als het Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, oftewel IIVTNU.
Dit is niet dezelfde belasting als de Spaanse vermogenswinstbelasting voor niet-ingezetenen.
Dat onderscheid is belangrijk.
De vermogenswinstbelasting is een nationale belasting die verband houdt met de belastbare winst die je bij de verkoop maakt.
De plusvalía municipal is een lokale belasting die verband houdt met de waardestijging van het stedelijke grondgedeelte van de woning.
Het zijn twee verschillende belastingen, met verschillende berekeningsmethoden en verschillende overheidsinstanties.
Volgens het huidige systeem is de overdracht mogelijk niet belast met plusvalía municipal wanneer er geen stijging van de waarde van de grond is geweest, mits dit correct kan worden aangetoond.
Er bestaat ook een regeling waarbij de werkelijke waardestijging in aanmerking kan worden genomen wanneer die lager is dan het resultaat van de objectieve berekeningsmethode.
De gemeentelijke procedures en bedragen verschillen, dus de betreffende gemeente en lokale belastingverordening moeten altijd worden gecontroleerd.
Er is ook een bijzonder belangrijk punt voor buitenlandse verkopers.
Bij een normale verkoop is de verkoper in beginsel de belastingplichtige voor de plusvalía municipal. Maar wanneer de verkoper een natuurlijke persoon is die niet in Spanje woont, wordt de koper wettelijk de plaatsvervangende belastingplichtige.
Dat betekent niet dat de economische kosten voor de verkoper zomaar verdwijnen. De manier waarop de belasting tussen partijen wordt afgehandeld, moet zorgvuldig in de verkoopdocumentatie worden afgestemd, zodat duidelijk is wie de aangifte doet, wie aan de gemeente betaalt en hoe een eventuele financiële verrekening wordt geregeld.
Voor overdrachten tussen levende personen bedraagt de algemene wettelijke aangiftetermijn 30 werkdagen, hoewel de exacte adminstratieve procedure afhangt van de gemeente.
En nee, de inhouding van 3% dekt de plusvalía municipal niet. Nog zo’n veelvoorkomend misverstand.
Andere kosten bij de verkoop van een woning in Spanje
Belastingen vormen slechts een deel van het financiële plaatje.
Afhankelijk van jouw situatie kun je ook te maken krijgen met:
- makelaarscourtage;
- kosten voor het aflossen of vervroegd beëindigen van een hypotheek;
- notaris- en registratiekosten voor het doorhalen van een hypotheek;
- kosten voor het energiecertificaat;
- certificaten van de gemeenschap van eigenaars of administratieve verklaringen;
- technische rapporten;
- juridisch en fiscaal advies;
- kosten voor vertaling, apostille of notariële formaliteiten;
- kosten voor het actualiseren, corrigeren of regulariseren van de documentatie van de woning.
Een fout die wij vaak zien, is dat de verwachte opbrengst simpelweg zo wordt berekend:
verkoopprijs − resterende hypotheekschuld
Dat zegt iets over hoeveel overwaarde er mogelijk overblijft vóór andere kosten. Het zegt niets over je belastbare winst en al helemaal niets over je uiteindelijke netto-opbrengst.
Drie verschillende berekeningen. Drie verschillende antwoorden.
Wat gebeurt er wanneer je niet naar Spanje kunt reizen voor de verkoop?
Je hoeft niet noodzakelijk persoonlijk naar Spanje te reizen om de verkoop af te ronden.
Met een correct opgestelde notariële volmacht kan iemand worden gemachtigd om namens jou op te treden.
Afhankelijk van de verleende bevoegdheden kan je vertegenwoordiger contracten ondertekenen, documenten regelen, met de bank communiceren, de notariële overdracht bijwonen en andere formaliteiten afhandelen.
De formulering van de volmacht is belangrijk.
Een vage algemene volmacht bevat misschien niet alle bevoegdheden die voor de transactie nodig zijn. Een zorgvuldig opgestelde bijzondere volmacht kan worden afgestemd op de specifieke woning en de handelingen die je vertegenwoordiger moet uitvoeren.
Wanneer een volmacht buiten Spanje wordt ondertekend, kunnen ook legalisatie, apostille, vertaling en formele geldigheid een rol spelen, afhankelijk van waar en hoe het document wordt opgesteld.
Voor een verkoper die in het buitenland woont, kan vertegenwoordiging enorm veel stress wegnemen. In plaats van naar Spanje te moeten vliegen omdat één certificaat ontbreekt of omdat de datum van ondertekening verandert — en ja, data veranderen — kan de transactie lokaal worden gecoördineerd.
Veelgemaakte fouten door niet-ingezeten verkopers
Sommige problemen komen steeds opnieuw terug.
Een daarvan is problemen met het Eigendomsregister of het Catastro te laat ontdekken. Er is al een koper gevonden, de prijs is afgesproken, en pas dan ontdekt iemand dat de aanbouw niet in de registers staat.
Een andere fout is verrast worden door de inhouding van 3%. Verkopers berekenen soms wat zij denken te ontvangen en horen pas vlak voor de overdracht dat 3% van de verkoopprijs niet rechtstreeks aan hen wordt betaald.
Daarmee samenhangend is de fout om te denken dat die inhouding de definitieve belasting is.
Dat is niet zo.
De plusvalía municipal vergeten is een ander klassiek probleem, net als een bod accepteren zonder eerst de vermoedelijke vermogenswinst en totale verkoopkosten te berekenen.
Ook onvolledige documentatie kan de notariële ondertekening vertragen. Een verlopen of ontbrekend energiecertificaat, een openstaand probleem met de gemeenschap van eigenaars of onduidelijke hypotheekafspraken lijken misschien kleine details, totdat iedereen zit te wachten op de overdracht.
En dan is er nog het oude hypotheekprobleem: de lening is afgelost, maar de hypotheek is nooit uit het Eigendomsregister verwijderd.
Het beste moment om deze problemen op te lossen is voordat de koper aandringt op een overdrachtsdatum.
Het op één na beste moment is nu.
Hoe wij niet-ingezetenen helpen bij de verkoop van vastgoed in Spanje
Verkopen vanuit een ander land kan vreemd afstandelijk aanvoelen. Je bent eigenaar van de woning, maar de documenten liggen in Spanje, de koper spreekt met een makelaar, de bank wil het ene, de notaris het andere en de fiscale deadlines wachten rustig op de achtergrond.
Wij helpen die verschillende onderdelen bij elkaar te brengen.
Bij Austen & Partners begeleiden wij niet-ingezeten eigenaren bij de juridische en praktische voorbereiding van de verkoop van vastgoed. Dat kan onder meer bestaan uit het controleren van documenten, het signaleren van problemen in het Eigendomsregister of het Catastro, het coördineren van technische vragen, het onderzoeken van lasten en hypotheken, het regelen van vertegenwoordiging en het organiseren van fiscale en administratieve stappen na de overdracht.
Onze aanpak bestaat niet uit simpelweg verschijnen op de dag van de notariële ondertekening.
Wij kijken liever eerst naar de woning, begrijpen jouw situatie en brengen mogelijke problemen vooraf in kaart.
Soms is alles al perfect in orde. Prima.
Soms is er een klein probleem dat snel opgelost kan worden.
En soms zit er een knoop die wat meer geduld vereist.
Beter om dat te ontdekken voordat je een bod accepteert.
Een woning verkopen in Spanje als niet-ingezetene is absoluut mogelijk en hoeft geen uitputtend proces te worden. Maar de juridische status van de woning, de documentatie, de inhouding van 3%, de berekening van de vermogenswinst en de lokale belastingpositie moeten allemaal op elkaar aansluiten.
Eerst voorbereiden. Dan verkopen.
Dat werkt meestal veel beter.