Tot aan het begin van deze eeuw kwam het geregeld voor dat een landelijk gelegen perceel op het oog werd gekocht. De grens werd bepaald door de ligging van een muurtje, of liep van de ene boom tot aan de andere. Geen wonder dat dit wel eens voer gaf voor burenruzies die je zelfs je ergste vijand niet toewenst.
Sinds 2015 zijn er technische procedures mogelijk dit te voorkomen doordat correctie beter mogelijk is.
Topografen en registers beschikken immers gelukkig over alsmaar accuratere middelen om dit scenario te vermijden.
Zo hanteerde het fiscaal Kadaster voorheen luchtfotos om percelen in te tekenen in hun register, en was het Eigendomsregister beperkt tot weergave van enkel tekst in woorden. Voorgaande heeft geleid tot tal van discrepanties die met de huidige technische middelen goed traceerbaar en corrigeerbaar zijn.
Tegenwoordig wordt door beide registers en het notariaat uitgegaan van georefferentiële coördinaten. Deze coördinaten worden weergegeven door een geautomatiseerd bestand dat door alle drie de instanties wordt gehanteerd; het GML bestand : zijnde de Geography Markup Language. In de aanvraag van correctie van oppervlakte heeft bovendien de Alternatieve Georeferentiële grafische weergave (“RGA”) een belangrijke functie.
De alternatieve grafische weergave (RGA) van een onroerend goed is een georeferentieel plan dat door een bevoegd technicus wordt opgesteld en verstrekt aan het Kadaster wanneer er een discrepantie is tussen enerzijds de reële m² vastgelegd door deze technicus middels coördinaten en anderzijds de registratie in het Kadaster.
Als er in de aanloop naar het kopen of verkopen van een perceel discrepanties in gepubliceerde omvangvan een perceel worden geconstateerd, is de oplossing daarvan als volgt:
- Huur een topograaf in om het onroerend goed op te meten en een technisch rapport te verkrijgen. 2. Vergelijk het technisch rapport met de gegevens van het fiscaal Kadaster en het Eigendomsregister om te bepalen welke van beide fout is.
- Als de fout in het fiscaal Kadaster staat, moeten de plannen, het registratiecertificaat en het kadastrale foutcorrectieformulier worden ingediend om de fout te corrigeren.
- Als de fout in het Eigendomsregiser staat, moet een fiscaal kadastraal certificaat, of een notariële procedure of een verklaring worden aangevraagd, afhankelijk van de mate van afwijking.
- Als beide registers onjuist zijn, moet de juistheid en legitimiteit van de te corrigeren informatie worden aangetoond, hetzij met een historisch kadastraal resumé, hetzij met toestemming van de buren.
Een fout in de geregistreerde data van het fiscale Kadaster kan worden opgelost door een procedure ‘Verhelpen van afwijkingen’ te starten.
De fasen van deze procedure voor het corrigeren zijn als volgt:
- Initiatieovereenkomst 2. Kennisgeving ter attentie van de eigenaren van de aangrenzende percelen 3. Kennisnemen van de opinie van voormelde belanghebbende partijen 4. Registratie van de correctie in geval van gezamenlijk akkoord.
De oplossing van een fout in de gepubliceerde omvang van een perceel in het Eigendomsregister is afhankelijk van het percentage waarmee de geregistreerde omvang in realiteit wordt overschreden.
Als de vierkante meters die we willen herstellen bijvoorbeeld minder dan 10% van de reële omvang bedragen, is het niet nodig om een rectificatie via een notaris te verichten; de procedure kan worden uitgevoerd met een fiscaal kadastrale verklaring.
Procedure bij het Eigendomsregister tot het corrigeren van foute omvang:
- Locatiegegevens (straatnaam of huisnummer) of oppervlakte correctie kleiner dan 5% van het kadaster: melding bij het Eigendomsregister in het kader van een notariële akte.
- Oppervlakte correctie groter dan 5% van de geregistreerde omvang: beschrijvend en grafisch fiscaal kadastraal certificaat
- Oppervlakte correctie groter dan 10% van de geregistreerde omvang: correctie middels een specifiek daartoe bestemde notariële akte.
Het is absoluut raadzaam deze mogelijkheden tot correctie door een deskundige te laten beoordelen die bekend is met de werkwijze van alle betrokken instanties. Het onderwerp van dit avies bepaalt immers het object van een niet alledaagse belangrijke financiële transactie. Daar zou beter niet op bezuinigd worden.